Юридическое разделение недвижимости: исследование институтов Франции и России

В данной статье анализируется вопрос юридического разделения недвижимости в рамках арендного правоотношения применительно к правопорядкам России и Франции. В частности, особое внимание уделяется французскому институту «superficie», теориям его правовой природы. Автор приходит к выводу, что данный институт, вопреки господствующему во французской юриспруденции мнению, представляет собой ограниченное вещное право на земельный участок. На основании данных компаративистики, в том числе исследования superficie, дается попытка разграничения вещного и обязательственного в аренде в целом и аренде для цели строительства в российской системе права. Автор приходит к выводу, что такие вещные элементы, как «право следования», абсолютная защита, сами по себе не дают оснований для квалификации аренды в качестве вещного права. Тем не менее особым случаем является аренда для цели строительства, в рамках которой целесообразно признавать существование ограниченного вещного права на земельный участок. Данное вещное право должно включать и право собственности на строение, которое возведено на основании аренды для цели строительства, и в целом иметь режим, близкий к праву собственности, в первую очередь в вопросах защиты. Кроме того, концептуализация данного института может преобразовать практику по самовольной постройке, внести ясность в другие вопросы теории и практики.

аренда, собственность, суперфиций, право застройки, недвижимость, здание, сооружение, строительство, юридическое разделение недвижимости

1. КассоЛ. А. Здания на чужой земле. М., 1905. С. 22, 25

2. На данный момент право застройки, или суперфиций, содержится в законодательстве большинства стран континентальной семьи права. Подробнее см.: Рыбалов А. О. Краткий обзор положений о праве застройки // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2012. № 10

3. Atias C. Droit civil: Les biens. 4 ed. Paris : Litec, 1999. P. 56

4. Право застройки : Опыт цивилистического исследования института. Киев, 1914. С. 32-33

5. Ballif A. Le droit de superficie: Eléments réels, obligations propter rem et droits personnels annotés. Zurich : Schulthess, 2004. P. 49

6. Marty J.-P. La dissociation juridique de l'immeuble: Contribution a l'étude du droit de superficie. Toulouse, 1976. T. 1. P. 216, 218

7. Fabre M. C. La vente du terrain au preneur en fin de bail à construction (aspects juridiques, administratifs et fiscaux). Mémoire pour le D.E.S.S. «Droit de l»urbanisme, de la construction et de l»aménagement». Aix-Marseille, 1997. Р. 9

8. Marty J.-P. Op. cit. P. 216, 223

9. Российское гражданское право : учебник : в 2 т. / отв. ред. Е. А. Суханов. 2-е изд., стереотип. М. : Статут, 2011. Т. 2 : Обязательственное право. С. 315

10. Antonmattei P.-H., Raynard J. Droit civil: Contrats speciaux. Paris : Litec, 1997. P. 238-239

11. Белов В. А. Права пользования чужой вещью // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2010. № 1. С. 23

12. Рыбалов А. О. Владение арендатора и хранителя // Арбитражные споры. 2005. № 2. С. 161

13. Зинченко С. А., Галов В. В. Взаимодействие вещных обязательственных правоотношений в договоре аренды // Вещные права: постановка проблемы и ее решение. М. : Статут, 2011. С. 379

14. Ахметьянова З. А. Вещное право : учебник. М. : Статут, 2011. С. 282-283

15. Зинченко С. А., Галов В. В. Указ. соч. С. 379, 387

16. Белов В. А. Указ. соч. С. 21

17. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (ред. от 25.12.2013) // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2012. № 1

18. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2002. № 3

19. Antonmattei P.-H., Raynard J. Op. cit. P. 252-253

20. определение Верховного Суда РФ от 01.02.2016 № 310-КГ16-46 по делу № А35-2090/2014

21. Определение Верховного Суда РФ от 18.12.2007 № 18-В07-88

22. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ

23. Ким С. Г. Принцип superficies solo cedit в российском праве // Актуальные проблемы российского права. 2016. № 11. С. 96

24. Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014)